全国免费咨询热线:028-8888 8888

海外资产配置

冯仑:去金边、曼谷闭着眼睛都能赚钱

  

  最近,东南亚在中国商界特别的火。

  从电商到手机厂商,从地产界到创投圈,似乎无人不谈论东南亚。

  就象打算今年就超越苹果的华为,东南亚是他们的重要市场。

  就象冯仑,说去那边做房地产,闭着眼睛都没问题。

  7月23日,万通集团创始人冯仑在微头条表示:
 

  “今天你要想找转型的方向,就去人均GDP三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。”
 

  冯仑说,过去一段时间,他差不多去了五六十次国外,“一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历,我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么,然后对比国内GDP水平,该做什么,那我就做什么。”
 

  他表示,通常人均GDP在两千到八千美元时,住宅成长最快,“是赚大钱的时候”。美国、欧洲、日本和韩国都是如此。“这是规律,全球范围大概都没跑出这个圈来。”
 

  二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的,所以今天你要想找转型的方向,就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律,全球范围大概都没跑出这个圈来。
 

  人均 GDP 到一万美金了,住宅要怎么做?住宅以外的写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、物流仓储、公共物业,这几大类又是一套什么逻辑?怎么做,哪个先做,哪个后做,用哪种投资方法?我就要想办法把这些事弄明白了,然后根据这个做决策。这就相当于五岁时就把大人的事都看明白了,然后自己谈恋爱、过日子,都照着这个比划。
 

  也许,东南亚近来的增长势头,很容易让人想起10多年前的中国。
 

  充满生机与活力的社会,自然能吸引到投资。
 

  以泰国为代表的东南亚投资成为2018年最为火热的风口之一,越来越多的中国人纷纷置业泰国,那泰国究竟有哪些值得投资之处呢,我们从短期、中期、长期三个维度来具体分析。
 

  短期:看政策

  泰国与中国、日本,澳大利亚,新西兰多国签署了自由贸易协定,有利于我国的企业和投资者以泰国为产业基地快速、便利地拓展海外市场空间。
 

  泰国4.0战略和10大新业产业提供高度优惠政策吸引外来投资,创造大量就业。政策方面,除了部分有利于增强泰国经济竞争力的项目可以申请“100 亿泰铢研发基金”的支持,并享有最高15 年的企业所得税减免优惠外,外企还可享有土地所有权等非税务优惠,这大大增加了华人对泰国的投资信心。
 


  泰国东部经济走廊(EEC)作为“泰国4.0”战略对接“一带一路”的旗舰项目,对于泰国经济发展也是举足轻重的。目前中国企业中铁集团、中交集团已经相继进入泰国市场。
 

  在东南亚,泰国是第二大经济体,人均GDP 位列前三。2016 年,泰国国内生产总值为3976 亿美元,人均GDP 达到5900 美元。
 

  从2015 年开始,泰国政府就已加大推进基础设施建设,并计划在未来的几年里耗资1.7 万亿铢大力发展高速公路、火车、经济特区等基建投资项目。
 

  亚投行也将在跨境和跨国项目、物流和水电网项目上对泰国给予支持。
 

  中泰铁路项目也将成为其陆路运输的枢纽中心。
 


  泰国还被世界银行评为东南亚第二大易于经商的国家。货币政策宽松,暂时不会加息,也不会降息,利于外贸企业以及有融资需要的中小企业的发展。


  泰国有良好的经济弹性,即使在全球经济危机下。泰国也没有出现经济不景气现象,是全球少数几个保持稳定并无通货膨胀压力的国家。
 

  中期:看供给

  土地供应紧张是导致泰国房价上涨的一个重要原因,根据数据显示曼谷新楼盘开发在2016 年达到顶峰后将逐渐减少,市中心和城郊的新盘数量下降明显。
 

  其中,曼谷的市中心已经缺乏可开发的土地,剩余的土地都是稀缺资源。往年的土地价格增长是5%-10%,现在已经到了10%-30%。
 


  土地成本的增加直接助推了新盘售价的上涨。在一个开发强度已经如此之高、土地极度匮乏的地区,还想要有大量的土地供应几乎是不可能的。
 

  物以稀为贵,土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。
 

  在2016 年底,17个公寓项目实际价格都超过了30 万泰铢/平米,虽然这不能代表曼谷的房屋均价,但是也明显的反映了曼谷最核心区域房屋价格的上涨趋势。
 

  但除了土地稀缺之外,对于泰国这么传统的国家,土地是不能随便开发的,就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以,所以因为土地资源的稀缺加上重建的困难,使得泰国房产价格上涨成为必然。
 


  人多地少(相当于2/3 的北京人口生活在1/10 的北京面积上),所以房屋空置率仅为1.5%,另外,二手房供应量非常少,转售挂牌周期平均仅42 天。
 

  长期:看人口

  东南亚拥有6.48 亿人口总数,其中70%的人口均为40 岁以下,劳动力旺盛。泰国作为东盟的中心,政治,经济稳定,就业充分。失业率仅为1%,有的年份失业率低至0.8%。
 

  另外世界500 强的外资公司基本都在曼谷设有分公司,华为就在曼谷设立公司,5000员工入住曼谷。
 


  曼谷是泰国首都和最大城市,也是东南亚第二大城市。曼谷是国际活动中心之一,每年有多达200~300 起的各种国际会议在此举行。
 

  泰国开放养老签证政策,目前外国人在泰国退休养老的人口数量已超过40 万人。除了到泰国定居的群体,泰国的游客总数在暴增,2016 年达到了3200 万,增长了9%。
 

  2016 年,中国人海外房地产成交量,泰国排第六,2017 年排第三,也就是说泰国是中国人海外置业第三目的国。
 


  在泰国买房投资人群当中以亚洲投资者居多,中国投资者是其中重要的组成部分,并在以每年近300%的速度增长。
 

  不管是在亚洲还是全球的入境旅游人数排名中,泰国总能稳居前四名。
 

  从泰国政府施行的经济政策层面,从住宅用地的供需关系层面,从人口红利层面,都能让我们对于泰国房地产增值有一个良好的预期,而房地产是信心市场,全球的投资者都有信心,蜂拥而至,势必又进一步加快了泰国尤其是核心区域的房价上涨。
 


  同时,泰国拥有良好的社会治安,高水平的国际教育和国际医院,慢节奏的生活和低物价,使得投资型房屋也具有非常好的居住属性,实用功能!
 

  另外,稳定的现金流回报,也是众多海外投资者看好曼谷的重要原因。
 

  近几年最新数据,泰国整体房价全球排名99 位,租金回报率全球第6 位,其租金收益每年可达5%-10%。
 

  胡润研究院发布《2017 上半年胡润海外置业投资回报指数》中的投资回报数据也显示,泰国房产平均租金回报率达5.13%,远超中国大陆。所以选择到泰国置业,一定是一笔赚钱的投资。