美联储宣布大幅降息
当地时间9月18日，美联储投票决定将利率降低半个百分点，选择以更大胆的开局进行2020年以来的首次降息。这一期待已久的政策调整是美联储两年前发起的一场全力抗击通胀的行动之后做出的。
此次降息，也将预示着美联储进入新一轮降息周期。
美联储官员将借贷成本削减了半个百分点，这是一个不同寻常的大幅削减。这一决定将利率从二十多年来的zui高点降至4.9%左右。
美联储此举是为了应对数月来通胀的下降，旨在防止经济增长放缓至就业市场开始崩溃的程度。
美联储当天公布的经济预测概要显示，与今年6月时相比，美联储将今年的GDP增速预期中值下调0.1个百分点至2%，将今年的通胀预期、核心PCE价格指数中值下调0.2个百分点至2.6%。此外，概要里的加息路径点阵图显示，美联储官员预测，联邦基金利率中值到2024年年末将降至4.4%，到2025年年末将降至3.4%，暗示未来还会多次降息。
就业市场疲软
美联储在为期两天的货币政策例会后发表声明称，“美联储对通胀率持续向2%目标迈进的信心增强，并判断实现充分就业和通胀目标的风险大致平衡。经济前景存在不确定性，美联储会对其双重使命面临的风险保持关注。”降息既反映了“通胀的进展，也反映了风险的平衡。”
当天，美国股市三大指数在美联储发表声明后迅速上涨，其中道琼斯工业平均指数和标准普尔500种股票指数创出盘中历史新高。随后，三大指数回吐所有涨幅，最终小幅收跌。
利率下调应能为信用卡债务缠身的消费者和背负浮动利率债务的小型企业带来一些立竿见影的缓解。
由于预期今年秋季将有一系列降息，从抵押贷款到企业债务等各种长期借贷成本已开始下降，尤其是在鲍威尔上个月表示即将降息之后。
鲍威尔敦促其同事降息半个百分点的决定显然反映了所谓的风险管理担忧，即官员们权衡高通胀或失业率上升等各种经济风险，并据此做出决策.
在过去两年半的大部分时间里，随着通胀率达到7%，鲍威尔一直一心一意地致力于防止通胀根深蒂固。
但去年通胀率有所下降，这得益于供应链恢复和劳动力稳步涌入就业市场。这意味着许多经济学家曾经认为抑制通胀所需的经济低迷现在看来有些矫枉过正。
与此同时，更多迹象表明就业市场正在走软。上个月失业率为4.2%，高于1月份的3.7%。鲍威尔上个月暗示，他正在将美联储的注意力转移到防止目前看似温和的劳动力需求降温演变为更深层次的冻结。
美债摇摇欲坠
在美国纽约曼哈顿的第六大道上，有一个“国债钟”。这个采用电子数据显示的“钟”并不显示时间，而是显示美国实时的国债数额和每个美国家庭所需要负担的数额。国债钟上的数据每时每刻都在跳动——它一直在增加。目前，“国债钟”的数字来到了35.35万亿美元！
今年7月底，美债已经突破了35万亿美元，9月又再创新高，短短不到2个月的时间，美债新增超过3500亿美元。
过去7年里，美债规模迅速扩张，总量增加了15.2万亿美元。近两年，美国处于加息周期，这意味着美债规模越大，要付的利息就越多，债务负担愈加沉重。到今年年底，美债的利息支出将超过1.6万亿美元，成为美国头笔支出。
这意味着美债利息支出将替代社保支出、医疗支出、军费支出成为美国政府zui大的支出项目。
与此同时，美国的财政赤字也持续创新高。
过去两年里，美联储资产负债表的规模从2022年6月的近9万亿美元，降到了2024年9月的7万亿美元；而美联储持有的美债也从5.77万亿美元降低到4.38万亿美元。
短短两年，美联储抛售了约 1.4万亿美元的美债，成为美债头号抛售者。而过去两年里，中国和日本抛售美债的总和还不到1万亿美元。
这是美联储过去2年为了配合加息而进行的缩表，通过出售手中持有的美债，换回市场上的美元，收紧流动性，压制通胀。
现在美联储缩表开始放缓，说明美国内部的流动性危机上升，尤其是美国银行业手中持有的美债出现大面积浮亏，亟待释放流动性，也迫切希望美联储降息。
降息将对EB-5市场带来哪些影响
通常情况下，降息会导致资本成本下降，从而激励房地产开发商和投资者加大在房地产等资本密集型项目的投资。对于EB-5投资市场而言，降息可能会在多个方面影响EB-5项目和投资者：
1. 融资成本降低。降息通常会导致融资成本下降，对于地产类EB-5项目的开发商来说，这无疑是个好消息。更低的贷款利率使得项目融资变得更加便宜，从而提高了项目的财务可行性和利润率，减轻了开发商的财务压力。
2. 市场竞争加剧。由于降息所导致的融资成本下降，这可能会刺激更多的地产类EB-5项目进入市场，从而加剧竞争。一方面，EB-5投资者可能会有更多选择；但另一方面，这也可能使EB-5市场更加鱼龙混杂，这就需要EB-5投资人一定要提升项目辨别与分析能力，以仔细地评估项目质量与风险，避免选择风险较高的项目。
3. 商业地产上行。EB5绝大多数项目，不论是产权公寓、租赁公寓、酒店、写字楼都属于商业地产的范畴。而商业地产对利率尤其敏感，特别是地产开发的环节。回顾美国历史的几次降息表现，美国历史上的降息周期通常与房地产价格上涨密切相关，尤其是出租公寓和运营酒店等商业地产，对利率下降的反应尤为明显。因此，当前的降息环境可能为投资者带来更多的商业地产投资机会。
4. 资金风险可能降低。在商业地产领域，资本化率（Cap Rate）是评估物业价值的关键财务指标，代表物业的净营运收入（NOI）与市场价格的比例。这一比率不仅反映了投资者对物业未来收益的预期，还是衡量投资风险的重要工具。在降息周期中，利率的下降往往会导致资本化率降低，Cap Rate与资产估值的反比关系最终使得项目退出估值提升。也就是说，大部分EB5项目在降息周期退出时，能够以更高的交易价格出售，项目能够收获足够的利润支撑对投资人本金和利润的分配。
5. 美元汇率影响。美联储降息通常会使美元走弱，从而降低外国投资者的实际投资成本，特别是对以强势货币（如人民币、英镑等）投资的申请人。在美联储本周实施降息举措之前，美元一直跌跌不休。有市场分析指出，美联储降息后，美元可能还会进一步走软，也可能是个买入机会，具体要取决于降息幅度。
6. 投资收益下降。随着融资成本的降低，开发商的融资压力减小，他们可能不再需要提供较高的收益来吸引资金，从而终端EB-5投资者的收益也会被相应降低。因此，市面上高收益类EB-5项目将越来越稀缺。
因此，在降息周期到来之际，聪明的投资者更应抓住这最后的机会，选择那些底层资产优秀，并愿意与投资人真正共享收益的EB-5基金进行投资。让自己的80万美元投资不但可以创造就业拿到绿卡，更可以带来可观的美元收益！
