土耳其知名房地产科技平台Endeksa近日发布了重要研究报告，基于多维动态评估模型对伊斯坦布尔39个行政区的房地产投资潜力进行量化分析。研究显示，城市外延区域的Sancaktepe、Sultangazi和Pendik三大新兴板块以超60分的综合评分领跑投资价值榜，而传统核心区Sarıyer、Başiktaş和Bakırköy则因高企的房价与长回报周期位列末位。
作为本次研究的核心评估体系，Endeksa创新性地整合了六大关键指标：现房交易均价、租赁单价、历史价格波动、库存去化周期、市场预期走势及投资回收周期。通过自主研发的AI预测模型，对超过200万条实时交易数据进行深度挖掘，构建出精准的区域投资价值图谱。
具体来看，投资得分前三的区域表现如下：
Sancaktepe（桑贾克泰佩）：以 68 分位居榜首。该区域于 2008 年并入伊斯坦布尔，随着去年 M5 地铁线的延伸，实现了价值跃升。年度房价涨幅达33%，租金收益率飙升53%领跑全市，现均价410万里拉，月租22,072里拉，14年投资回本周期展现强劲增值潜力。
Sultangazi（苏丹加济）：以 65 分位列第二。产城融合示范区，近年来移民众多，城市化与工业区发展显著，工业化进程催生居住刚需。去年房价上涨 24%，租金上涨 45%，平均房屋销售价格为 320 万土耳其里拉，平均租金为 18,013.5 土耳其里拉，投资回收期同样为 14 年。
Pendik（彭迪克）：作为安纳托利亚一侧人口******的区域，以 64 分排名第三。萨比哈·格克琴机场经济圈核心受益区，基建升级带动房产价值持续释放。去年房屋销售价格上涨 33%，租金上涨 54%，平均房屋销售价格为 460 万土耳其里拉，平均租金为 24,484 土耳其里拉，投资回收期为 14 年。
传统核心区投资遇冷：
Sarıyer（萨里耶尔）：得分仅 22 分，平均售价高达 1860 万土耳其里拉，平均租金为 63,449 土耳其里拉。去年销售价格仅上涨 11%，租金上涨 24%，住房投资回收期延长至 21 年。
Başiktaş（贝西克塔斯）：得分为 30 分，是伊斯坦布尔中心区域之一。平均房价为 1610 万土耳其里拉，平均租金为 56,350 土耳其里拉，投资回收期为 21 年。去年房屋销售价格上涨 18%，租金上涨 41% 。
Bakırköy（巴克尔柯伊）：成为投资得分zui低的区域之一，平均房屋售价为 1270 万土耳其里拉。去年房价上涨 24%，租金上涨 53%，折旧年限为 20 年，平均租金为 42,524 土耳其里拉。
Endeksa创始合伙人Görkem Öğüt指出："轨道交通等基建红利对新兴板块的价值催化呈现指数级效应，外围区域的新建住宅供需失衡推动租金收益率持续走高。相较成熟商圈5-7%的租金回报率，新兴区域普遍达到8-12%，这正是资本追逐超额收益的核心逻辑。"
值得关注的是，TOP3区域均呈现14年的一致性回报周期，反映出政府基建投资与市场预期的精准共振。随着伊斯坦布尔"东进战略"的深化实施，连接亚欧大陆的交通枢纽地位持续强化，具备产城融合特质的新兴板块或将成为全球资本布局土耳其不动产的新焦点。
