在全球通胀高企与地缘冲突加剧的背景下，日本房地产市场或将成为国际资本的“避风港”。
今天，小编将与大家共同深入探讨近年来海外投资者在日本的投资动向，同时提供最新的市场数据和未来预测，以帮助各位投资者把握投资先机。
海外投资者在日本房地产的投资动向
日本的房地产市场自2013年起便迎来了新的增长期，截止2024年上半年，交易额创纪录地达到约3.7万亿日元。
海外投资者在日本房地产市场中的角色愈发重要，他们不仅参与大型项目，也将目光投向了发展潜力大的地方城市，如熊本县菊阳町。这些投资活动导致部分地区的现房价格和租金出现显著上涨，远超历史平均水平。
在投资领域，外国投资者在日本办公楼和住宅市场的份额占整体市场的10-20%，而在物流设施和购物中心领域的份额高达70%，在酒店领域也占据了约40%。随着大阪世博会的临近，预计将有更多的国际酒店品牌进入日本市场，包括东京费尔蒙酒店和大阪华尔道夫酒店等。
海外资本投资日本房地产的主要优势有如下几点：
01 日元持续贬值
日元的持续贬值使得以外币计价的日本资产变得更为便宜，提高了日本市场的吸引力。特别是在房地产市场，外国投资者发现资产价格相对低廉，因此增加了对日本的投资。
02 增长潜力出色、风险稳定性较低
日本房地产市场以其增长潜力和较低的风险稳定性吸引着海外投资者。与纽约、新加坡等城市相比，东京的房价增长缓慢但稳定，自20世纪90年代泡沫崩溃后逐步回升，尤其是进入21世纪后，东京房价持续上涨。
03 房地产投资信托表现强劲
从2010年到2020年，房地产投资信托（J-REITs）指数稳健，特别是在2012年后，随着日本经济复苏，J-REITs指数显著上升。即使在新冠疫情冲击下，J-REITs市场仍表现出较强的韧性，反映出投资者对日本房地产市场的信心。
04 人口向大城市集中，促进房地产需求
尽管日本整体人口下降，但大城市如东京、大阪的人口仍在增加，支撑着房地产市场的需求。东京23区的常住人口自2000年以来持续增长，与全国人口下降形成对比，推动了这些地区的房地产市场需求。
其次，租赁刚需、政局与经济稳定等因素也同样助力吸引全球资本扎堆。
日本房地产市场数据分析
01 公寓市场分析
日本房地产市场的数据显示，东京和大阪的公寓价格指数涨幅远高于租金指数，显示出销售市场的强劲势头。大阪的房价指数涨幅尤为显著，这反映了投资资金正流向潜力巨大的新兴市场。相比之下，东京的房价和租金指数差距较小，显示出销售和租赁市场的平衡增长。
东京新建公寓的价格涨幅在全球主要城市中位居首位，且已连续两次占据榜首。大阪与东京并列第1，而其他全球城市如悉尼、纽约、北京和上海的涨幅则较小或呈现下降趋势。东京公寓市场供应紧缩，加之富裕阶层需求的推动，使得价格持续上涨。日元贬值也为日本房产市场带来了海外投资者的关注。
02 办公楼市场分析
东京和大阪的办公楼价格和租金指数显示出同步变动的趋势。东京作为经济中心，企业对办公室的需求推动了住房需求的增长，尤其是在人员增加和通勤回归的背景下。企业搬迁活动增多，增加了对办公室的需求，进而推动了住房需求，形成了良性循环。
由于东京土地稀缺和建筑法规的限制，供应受限，导致价格和租金的上涨；而大阪的房价指数高于租金指数，部分原因是新增供应有限。
03 全球比较与市场趋势
东京的公寓市场在全球范围内表现出色，新建公寓价格相对其他国际大都市如香港、伦敦、上海和纽约来说，仍具有显著的价格优势。
国际房地产价格租金指数调查结果（截至2024年10月）
此外，东京的写字楼租金也展现出强劲的上涨势头，在全球主要城市中再次登上首位，这是继“安倍经济学”政策实施以来的首次。东京核心商业区的租金上涨，特别是“六本木-麻布”区域和“涩谷-原宿”区域，租金涨幅显著。
日本房地产市场未来预测
01 利率环境与资本流动
日本的利率相较于全球其他国家保持在较低水平，这为筹集资金提供了较低的门槛，进而促成了海外资金的流入。尽管日本央行为了抑制通胀将政策利率上调至0.5%，但与美国长期利率约4.0%相比，日本的利率仍处于国际较低水平，这一因素使得日本成为海外投资者眼中的投资热点。
此外，尽管商业地产贷款监管有所趋紧，房地产贷款余额仍在持续增长，显示出金融机构对房地产市场的持续支持。
02 东京房地产市场表现
东京的房地产市场，无论是新建公寓市场还是写字楼租金市场，都展现出了强劲的增长势头。新建公寓市场的价格上涨和写字楼租金市场的上涨，都在全球主要城市中名列前茅。这表明东京在全球房地产市场中的地位稳固，且有望在未来几年内继续保持增长，进一步巩固其全球吸引力。
