近期日元汇率走势强劲，日元兑人民币从去年的0.046涨到0.051，10%的汇率涨幅，这让早早投资日本房产的客户稳稳赚了一笔。
投资者除了每个月收着3%-5%的租金外，光汇率差就多赚了几万甚至几十万。
如此可观的双重收益（租金回报+汇率收益），也难怪个人投资者和外资资本选择在日元正式进入升值通道之前，纷纷开始持续加码，提前布局日本房产投资市场。
01
房地产销售火爆！
东京23区房价10年翻了一番
根据不动产经济研究所的调查数据，东京23区的公寓在2014年到2024年的10年间的价格动向（平均m2单价）大幅上升。
◎東京23区：87.3（2014年）→ 171.0（2024年） 上涨96％；
◎首都圏全体: 71.7（2014年）→ 117.7（2024年）上涨64％。
东京23区中排名靠前的“东京都心6区”（中央、港口、千代田、涩谷、品川、文京），10年间的上涨率更为显著。
从客观数据得到的结论就是，越是“市中心&好地段”的房子，其房价涨幅越大。
东京23区与首都圈之间也有差距：2014年每平方米价格的差距约为1.2倍，到2024年增至约1.5倍。这意味着越是市中心&好地段的房价正在上涨。
02
日元历史性贬值
海外资本瞄准东京核心区塔楼
日本的房地产不仅深受日本人的欢迎，而且在海外的富裕阶层和投资家中也很有人气，这是为什么呢？
答案很简单，那就是「划算」。
日本可以说是一个“奇迹之国”。首先，相对有欧美国家主要城市，日本生活成本低、治安好、气候、文化和生活基础设施优越，是世界上最宜居国家之一。再加上日元历史性贬值，用人民币或其他外币兑换日元购房，相当于享受约30%的资产折价。
特别是东京核心地区和优越地理位置的房产需求尤为旺盛。据说，位于港区3亿日元的塔楼在市场上一经推出，就立即收到多份申请，瞬间就能售出。
在过去五年中，位于东京市中心和位置优越的塔楼公寓价格很多都翻了一番。
市中心和优越地段的公寓在世界各地都受到追捧的理由如下：
- 安全性高：空置风险低
- 流动性高：需求大→销售快
- 收益性高：吸引世界各地的人
由于市中心的空置风险低，可以获得稳定的租金收入。同时，东京市中心的再开发项目数不胜数，房产价值有望提高。
此外，东京都心是人群最集中的城市，旅游观光也几乎集中在东京，在这种情况下，好地段就会出现竞争，其房地产价格自然会继续上涨。
很多外国投资者即使人不在日本，也会通过远程看房抢购日本房产。
03
2.2万亿资本涌入
外资集体抢滩日本房地产
根据日本民间调查机构ニッセイ基础研究所统计数据，2024年下半年，外国资本购买日本房地产的金额约为1.6万亿日元，同比增长80%。2024年全年外资砸了2.2万亿日元进入日本房地产。
全球知名基金认为，日本房地产值得购买，并正在购买日本房地产。
1. PAG太盟投资集团
总部位于亚洲的投资基金PAG计划在未来三年内投资约1万亿日元于日本房地产，主要投资日本本地公司出售的房地产和数据中心。
PAG联合创始人乔恩·保罗·托皮诺表示，之所以将大量资金投入日本房地产市场，是因为“日本的利率水平仍然很低，在房地产估值方面也是一个非常有吸引力的市场”，而且 “虽然日元可能会波动，但日本比其他市场更加稳定”。
除大型商业房地产外，PAG还计划投资商业地产、公寓楼以及办公楼等项目，并将重点关注数据中心领域，预计将达成6-8笔交易，并向每个数据中心项目投资约5亿美元。
2. 高盛集团
世界******投资公司之一的高盛集团每年都会继续购买日本房地产。令人惊讶的是，他们购买的不是商业楼宇或大型设施，而是住宅。
2022年，高盛的资产管理部门与Sojitz（双日）成立合资企业，计划在当年收购价值3亿美元的日本租赁住宅物业，并计划之后每年收购价值5亿美元的相关资产。
2024年8月，高盛完成了对东京房地产管理公司Nihon Housing的770亿日元私有化交易，并宣布以8000万美元的价格收购大东京地区的八项租赁住宅资产。10月底，高盛又以127亿日元的价格收购了凯德雅诗阁信托的日本福冈长租公寓Infini Garden，成交价较账面价值溢价55%。
高盛集团认为，日本住宅地产的投资回报率非常高，值得投资。
3. 黑石集团
美国投资巨鳄黑石集团于2021年从近铁GHD手中收购了8家酒店，分别位于京都市和大阪市等地。
2024年12月以约4000亿日元的价格从西武控股 (HD) 关联公司手中收购了位于东京千代田区的东京花园露台纪尾井町，该综合大楼包括一座36层的办公大楼、出租公寓、一家酒店以及各种零售和餐饮场所。
黑石计划在未来几年向东京综合体投资数十亿日元，用于翻新或更新部分设施。
值得一提的是，此次交易是黑石集团迄今为止在日本zui大的一笔交易，凸显了近年来全球投资者在日本房地产市场的活跃程度。
除了这三家外，美国私募投资贝恩资本、美国投资公司KKR、欧洲CVC资本等都宣布加仓日本房地产。卡塔尔投资局也宣布对日本的投资规模翻倍，主要投资日本企业和房地产。
在当前全球不确定性增强的背景下，日元贬值、日本低利率和稳健的市场环境，使其成为国际投资者眼中的“避风港”。
