世邦魏理仕（CBRE）发布的《2025年亚太地区跨国房地产投资者意向报告》显示，东京已连续6年稳坐境外投资shouxuan城市的宝座！这不是偶然，而是全球资本在对比了回报、风险、安全性、货币政策、人口趋势、政治稳定性等多重因素后得出的共同结论。
通过与众多高净值客户的深度交流，我们发现一个清晰的共识正在形成：2025年，是近十年布局日本房产的重要战略机遇期。这一判断，源于两大核心逻辑——汇率窗口与政策红利的双重驱动。
PART 1
日元处于历史低位
“抄底汇率”窗口已打开
回顾日元兑人民币汇率的五年变迁，堪称一场财富重新分配的大戏。2020年，1万日元可兑换680元人民币；而截至2025年，这一数字已跌破0.049关口，逼近历史低位。这意味着：同样的人民币资金，如今在东京购置房产的成本较五年前直接降低30%以上。
以东京核心区一套总价1亿日元的高端塔楼公寓为例：
√ 2020年购房成本：按6.8汇率计算，需680万元人民币
√ 2025年购房成本：按4.9汇率计算，仅需490万元人民币
成本差额高达190万元，相当于“汇率直接赠送”的资产增值。
值得警惕的是，随着日本通胀率攀升，市场对央行加息预期强烈，多家机构预测，日元汇率将逐步回升。这也意味着，当前的“汇率红利窗口”将逐步关闭。
PART 2
双向政策环境下的投资优势
1、国内市场：政策调控，收紧投资性购房通道
中国一线城市房地产市场正经历深度调整：限购升级、信贷政策收紧、投资性购房收益空间压缩。在此背景下，海外资产配置成为分散风险的优质选择。
2、日本市场：开放政策打造投资友好型环境
日本政府正以空前的开放姿态吸引全球资本：
√ 制度优势：******产权、不强制居住、可继承
√ 流程优势：全程法律透明，可通过专业机构代办（含签证、托管等全链条服务）
√ 政策优势：不限购、不限售
举个例子：2024年东京新宿区某高端塔楼项目，外国买家占比达35%，部分投资者通过“租金收益+资产增值”，半年内实现综合回报率超5%。
PART 3
东京、大阪等一线城市正迎来
“政策利好+基建升级”
为什么高净值人士特别关注东京、大阪？
1、东京：全球资本的“抗周期堡垒”
作为亚洲备受关注的城市之一，东京展现出极强的资产韧性：
城市更新驱动：麻布台之丘、涩谷Scramble Square等大型再开发项目，带动核心区资产价值持续上扬
需求结构稳健：外资企业聚集，高端塔楼住宅与商业办公需求稳定且旺盛
2、大阪：世博会红利下的“成长型标的”
短期催化：2025年大阪世博会与IR赌场项目落地，正推动城市进入发展快车道
长期逻辑：关西经济圈一体化战略，带动住宅与商业地产“租售两旺”格局
这两座城市，正在吸引全球资本重仓布局。对国内买家来说，这不仅是一次“换汇+资产配置”的机会，更是一个将财富与全球接轨的跳板。
PART 4
市场风向预判
日本房产价格趋势走向
从今年年初开始，受到以美国为首的全球关税影响，东京的房产价格在持续飙升，而与之相悖的是，东京新房的供应量却在断崖式减少。
调查数据显示，2025年3月，东京23区新建公寓的供给户数仅为1072户，平均价格在1亿4939万日元，每平米的价格突破了200万，在225.5万日元左右。
毫不夸张地说，东京稀缺房产已经进入了反选购房者的赛道。预计未来日本房地产市场新建公寓房价将持续上涨。
为何新建公寓房价一路飙升？主要是由于依赖进口原材料和设备的日本建筑业，其建筑成本在不断攀升：
1、建筑材料成本大幅上升
东京建筑业高度依赖进口钢材、铝材、水泥添加剂以及某些高性能玻璃、保温材料等高端建材。随着欧美等主要出口国对日出口实施更高关税，叠加日本政府为保护本国产业也采取了对等反制措施，进口建材价格水涨船高。
2、物流和供应链受阻
全球加征关税不仅影响商品价格，更导致供应链重新布局。部分原材料需绕道其他国家转运，不仅延长了物流时间，也增加了运输成本。
3、人工成本与施工管理费用同步上涨
全球加税背景下，许多企业开始将生产与供应环节本地化，带动日本国内需求上升，进而造成施工人力紧缺。尤其在东京这样人口密集、建筑需求长期旺盛的城市。
在东京建一栋楼的成本越来越高，对购房者而言，建筑成本上涨意味着未来新房价格下跌的可能性极低，尤其是在核心地段。这为当下入市的人提供了天然的价格支撑与价值保障。
对于那些已购买了东京房产的投资者来说，他们的房产将“被动升值”，因为未来同地段的重建或新盘价格只会更高。尤其是优质地段资源稀缺，新旧更替慢，手中持有的核心资产将更加保值。
