近日，日本房地产市场传出重要信号——东京千代田区政府正式向市场发出调控信号，要求房地产开发商采取措施，限制以投机为目的的住宅交易。
对于关注东京核心区不动产价值的投资者来说，这一动向意义重大，甚至可能预示着“高热度”东京房市的转折点正在到来。
政策出台：遏制炒作，保障自住
据日本媒体报道，千代田区政府要求加入日本不动产协会的主要开发商，在该区的市区再开发项目中引入两项限制性规定：
√ 五年禁售限制
所有新房销售合同中将被要求加入“交房后五年内不得转售”的条款，意在遏制短期倒卖行为，防止投机客借核心区域房产快速套利。
√ 一人限购一套
同一购房者不得在同一栋住宅楼内购买多套房产，防止资金雄厚的买家集中扫货，进一步推高市场价格，挤压刚需空间。
千代田区政府明确表示，此举旨在缓解区内住宅供需失衡和房价持续上涨的局面，为真正需要自住的人群营造一个公平、理性的购房环境。
地方政府首次介入，信号意义强烈
此次政策调整，具有标志性意义，这是东京都内地方政府首次直接干预住宅转售行为。它不仅表明千代田区对本地房价高企问题的高度重视，也传达出核心区域政府主动调控房地产市场的明确意愿。
更值得注意的是，千代田区并不止步于此。区政府表示，正计划向日本中央政府建议，对短期内转售房产行为提高资本利得税税率，进一步加大投机成本。此外，未来还将继续跟踪住宅交易情况，不排除出台更多限制措施。
房价持续上涨，是政策出台的直接背景
为什么千代田区如此急切出手？可以从一组数据中窥见端倪。
据日本不动产经济研究所数据，2025年上半年（1-6月）：
√ 东京圈新建住宅均价：约8958万日元（约合432万元人民币），同比上涨17%；
√ 东京23区新房均价：约1.3064亿日元（约合630万元人民币），同比暴涨20%。
自2023年以来，东京23区的新建住宅价格持续稳定在1亿日元以上的高位。土地资源紧张、建筑成本上升、劳动力供给不足等多重因素叠加，使核心区域的住宅供需矛盾愈发突出，房价上涨压力居高不下。
千代田区的这轮政策，正是对这些市场现实的直接回应。
政策收紧，投资空间被压缩
千代田区的做法并非孤例。近段时间，抑制投机炒房的趋势在东京逐步成形：
√ 东京都政府也已开始在其主导的市区再开发项目中，要求开发商采取措施，限制投资性购房；
√ 部分大型开发商也在自发限制短期转售型交易，强化“自住优先”的市场导向。
这表明，从市场机制到政策层面，从开发商自律到地方政府干预，“限制短线炒作、保障真实需求”的共识，正在东京核心区域逐步形成合力。对于境外投资者而言，意味着“政策红利”正在变少，“投资门槛”正在变高。
若未来“禁售期”“限购令”扩展至更多地区乃至全国范围，东京、大阪等一线城市核心房产的可获取性和投资灵活性都可能进一步受限。趁当前政策尚未全面落地，及早入场布局优质房源，将有机会占据更有利的资产配置位置。
