7月22日，大阪府知事吉村洋文在定例记者会上表示，他已向接受特区指定的大阪市市长横山英幸提出：大阪府与大阪市实施的“特区民泊制度”，应当“暂时停止新的申请受理”。
在特定设施数量占全国95%的大阪，问题层出不穷，该市将于7月25日正式启动“一号项目”（PT），整理问题并讨论对策。
什么是特区民泊？为什么引发争议？
“特区民泊”是日本政府为促进观光、吸引外资所设立的一种制度：允许在国家战略特区内以极低门槛开设合法民宿，不受传统旅馆业法的种种限制。
▪ 可全年365天运营
▪ 可合法短租住宅（zui低2晚）
▪ 手续简单
▪ 可作为经营管理签证的维持项目
大阪是zui早引入“特区民泊”制度的城市之一。与传统的旅馆业法所规范的“簡易宿所”不同，特区民泊的zui大特征在于手续更简化、开设地点更灵活、设施要求也相对宽松。
同时，特区民泊不受一般民泊业务每年营业180天的限制，且在特定区域内可以不受旅馆业法的规范，使得其在大阪市内迅速发展。
正因为这些特点，它成为许多小规模创业者、外籍投资人，尤其是中国经营者进入日本市场的重要入口。
在大阪市，全国约95%的特区民泊集中于此。尤其是外国人，常通过开设民泊，取得经营管理签证并长期居住于日本。
伴随游客回流与设施激增，问题也随之爆发：
▪ 垃圾分类不当、夜间扰民等行为引发居民投诉
▪ 出现整栋楼运营的“类酒店式民泊”
▪ 外国人集聚区域治理压力倍增
关于特区民泊，除了住宿者骚扰噪音和垃圾等周边居民的投诉外，还出现了企业双重登记、对200间以上房间全部作为特区民泊的公寓进行反对运动等问题。此外，超过四成的市内企业是中国人或中国系法人，外国人拥有不动产也受到安全保障方面的关注。
截至2024年底，根据大阪市政府的统计数据，在全市5587家获得“特区民宿”认定的业者中，由中国人或中国法人经营的比例高达41%，即约2305家。这一比例在口罩后显著上升，其中超过一半的业者都是在2022年之后获批的 。
在7月参议院选举中，“特区民泊”问题连同着最近被推上风口浪尖的外国人共生问题，更是成为各政党热议的议题焦点。现已不再只是民生矛盾，更被推上了政治舞台。
▪ 自民党候选人：
“很多中国人通过民泊取得签证移住，特区民泊的历史使命已经结束，应当废止。”
▪ 维新会候选人：
“过去为大阪经济做出贡献，但现在应当‘真摯应对问题’并适当收紧。”
▪ 参政党代表：
“大阪外国人太多，外国资本也过度流入，连IR赌场都没必要了。”
▪ 国民民主党：
主张引入“空屋税”，对投机性购房施加更多税负，规范外国人购房行为。(外国人投资购房问题)
▪ 立宪民主党 & 公明党 & 共产党：
则强调外国人对经济的贡献，提出多文化共生法案，反对过度限制。
所以，“特区民泊”不能单单从民宿的角度来看，经营管理移民政策的收紧、多次讨论外国人购买日本房产是否要增加税率...种种迹象背后的一系列隐患正在酝酿着爆发趋势。
走向监管时代意味着什么？
大阪市方面迅速响应：
▪ 7月25日将召开“特区民泊课题检讨横断团队”的首次会议；
▪ 市长横山英幸明确表示：“如果问题难以解决，也会考虑停止新申请。”他还指出，调整“许可区域基准”与“市政府的指导权限”将是未来的重要课题，并透露“预计秋季市议会提交相关条例修正案”。
对外国投资者意味着什么？
对不少通过特区民泊落地日本的外国业者而言，此番风向值得高度关注：
▪ 新申请可能在近期冻结，赶不上秋季条例修正前的最后窗口
▪ 若未来加强管控，民宿选址、管理能力将成为决定能否持续运营的关键
▪ 利用特区民泊取得经营管理签证的路径，或将受到实质影响
政策红利期已悄然转弯
过去几年，大阪的特区民泊制度为外国人提供了低门槛、高灵活度的投资机会。
但如今，这条路上的“制度红利”正在被重新检视。对于想要通过民泊布局日本市场的朋友，现在不是观望的时机，而是必须做出应变策略的时刻。
在政策风向剧变之际，建议持有或准备购入民宿型不动产的客户：
▪ 尽早评估现有物件是否符合未来合规要求
▪ 经营管理签证申请人须提前规划经营战略，以确保在日后的政策变更中仍能站稳脚跟
▪ 时刻掌握地方议会与入管政策的最新动向（条例可能在今年秋天修正）
特区民泊确确实实曾是大阪对全球张开的怀抱，如今正被现实与压力推向改革的十字路口。它的演变，是城市治理、外国人共生、移民政策交织的缩影。
