近年来，日本房地产市场的热度持续攀升，尤其是东京地区，地价和房价的上涨态势引人瞩目。在这一背景下，外国人在日本购房的身影愈发活跃，其购房比例的变化不仅影响着当地房地产市场的走向，也逐渐引发了日本社会各界的广泛关注。
一、外国买家购房情况
东京房地产市场的国际化程度正快速提升。三菱UFJ信托银行2025年1月针对开发商的调查显示：在千代田区、港区、涩谷区等核心区域，外国购房者在新房买家中的占比已达到20%-40%，该数据较2024年7月的10%-30%显著攀升。主要开发商证实，高端住宅项目中近半数买家来自海外。
这种需求直接推动市场指标上扬——日本国税厅公布的2025年路线价（道路沿线标准地价）数据显示，东京都标准住宅用地价格同比上涨8.1%，远超全国2.7%的平均涨幅；住宅价格上涨是地价上涨的主要原因。据不动产经济研究所（东京都新宿区）的数据，2024年度东京23区新建住宅均价突破1.16亿日元（约580万人民币），同比上涨11%。
一方面，房地产开发用地不足导致新房销售套数减少。另一方面，人口从地方和海外流入东京，人口增加带动住宅需求扩大，导致供求紧张。此外，海外投资资金也在推动价格上涨。
三菱UFJ信托银行高级调查员船窪芳和指出：“东京的国际知名度与相对纽约、香港的房价优势，对房地产买家形成强大吸引力。”
东京周边地区房市同样活跃。2025年路线价中，足立区北千住站前涨幅26%，中野站前24.7%；埼玉市大宫站前11.9%，千叶市千叶站前11.2%。这些区域因交通便利、再开发（如大宫站前2024年开业的综合大楼、千叶站前在建超高层住宅）受青睐。
房市过热也带来问题。东京23区单身住宅平均招租租金5月首超10万日元，房租上涨显著，加重学生和年轻人负担；且人口与企业集中东京圈，可能持续支撑东京住宅需求与价格；同时，物价上涨和劳动力短缺导致建筑成本的上升，地方再开发或遇阻，可能进一步拉大东京与地方房价差。
二、日本政府拟启动调查应对
面对市场异动，日本政府已对此表现出关注。石破茂首相在电视上表示：“不论国籍，对于投机性购房都要尽快调查应对。”自民党也公开表态，将依法“严肃应对外国人持有不动产”问题，强调要尽快掌握实际情况，并参考国际法制框架。
三、多政党支持对外国购房者实施管控
据《读卖新闻》2025年7月8日头版报道，日本八大政党中有七个支持对外国购房者实施管控，仅日本共产党持反对意见。
各党派具体主张包括↓
01 自民党总裁石破茂
需严查投机性购房，参考国际法规制定对策。
02 立宪民主党党首野田
支持互惠原则，但国家重要设施周边应设立独立安全管制措施。
03 日本维新会代表吉村
中日购房规则不对等，应建立对等机制。
04 国民民主党党首玉木
宣布将于秋季提交法案，拟参考加拿大对非自住或投机性购房的外国买家征收附加税。
05 令和新选组大石
全球超级富豪大量购置房地产，导致房价上涨、租金高企，呼吁国际社会对这种财富积累行为进行管制。
06 参政党神谷
若不进行限制，非自住或投机性购房的外国买家增多，政府无法征收遗产税或房产税，进一步加剧社会不平等。
而持反对意见的日本共产党党主席田村表示，真正的问题在于投机性购房行为，而不是购房者的国籍。她主张，不应以“外国人”为标准设限，规范应一视同仁地适用于所有将房地产视为金融资产的人。
四、外国人购房门槛将系统性升高
从当前各方动向来看，日本政府对外国人购房的调查已提上日程，参议院选举中各党派的讨论也凸显了对这一问题的重视。这些信号意味着，未来针对外国人在日本购房的政策调整并非空穴来风。
根据各政党公开主张，未来可能落地的措施包含三个核心维度：
√ 交易审查：建立外国买家购房资格预审机制
√ 持有成本：征收空置税、禁止短期转卖
√ 权属限制：要求土地所有权由日本公民持有
综合政策动向与市场背景，住房需求的支撑及八大政党中七派支持限制的格局或将让日本政策制定者效仿加拿大、澳大利亚等国的外资管控路径来稳定房地产市场。
对于有意向在日本购房的外国买家而言，建议在政策调整前尽快入手！
