4月21日，希腊移民政策秘书长Konstantina Papageorgiou正式签发第1/2026号移民局官方通告，针对希腊黄金签证全行业乱象打出组合重拳。
官方明确要求：全国所有移民一站式服务机构，凡是涉及误导虚假宣传、阴阳合同、虚假房产投资交易，一律移交希腊税务总局（AADE）+国家反洗钱局双重严查。一经查实违规操作，直接撤销申请人希腊居留永居许可，身份资格永久作废！
这份长达30页的官方文件，不仅严打灰色造假链条，更统一全希腊22项申请执行标准，彻底终结各地审批标准不一、政策解读混乱的行业乱象。无论你是正在规划希腊移民、已经购房、还是已经拿到签证获批，本次新规都与你的身份权益息息相关！
揭露行业低价骗局
自2024年希腊上调黄金签证投资门槛后，在中国及其他海外市场，有大量移民中介或开发商广告宣称：“18万可拿到身份，23万欧元一步到位”。
这些内容主要通过短视频平台、社交媒体广告、房产中介渠道快速传播，吸引投资者关注。
实际上，这些宣传和操作都不符合当前法律要求，其操作手法暗藏两大违规陷阱：
√ 一是房产价值虚高评估。中介会将实际价值仅18万欧元的房产，通过非正常手段虚高评估至25万欧元，以此满足官方投资门槛的表面要求；
√ 二是过桥资金造假。申请人只需支付部分首付款，剩余资金由中介提供 “过桥贷款” 完成交易过户，待永居身份获批后，中介会迅速抽走差额资金，制造出 “全额投资” 的虚假表象。
希腊******移民律所律师提醒：任何宣传低于当地法定最低25万欧元的希腊黄金签证项目，全都是高风险雷区！当下希腊对改造房、文保老宅资质审核极度严苛，靠低价走捷径、钻政策漏洞拿身份，随时面临签证作废、资金全额损失、入境受限的严重后果。
目前希腊移民部长已整理全部涉案造假房企、中介黑名单，税务+移民+反洗钱三方联动执法，调查压力持续拉满，灰色时代全面终结。
希腊黄金签证官方投资门槛细化
本次通告不新增投资额度，严格沿用2024年9月5100/2024号法律第64条，全希腊统一明确区域购房标准：
√ 阿提卡大区、塞萨洛尼基大区、米科诺斯、圣托里尼、3000人以上热门岛屿：单套120㎡以上住宅房产，最低80万欧元；
√ 希腊其余区域：同等面积房产，最低40万欧元；
√ 仅两类房产，依旧保留25万欧元低门槛通道：
- 非住宅性质用途改造房产；
- 需要修缮保护的历史文物建筑。
* 两类特殊房产，不限制最低房屋面积。
同时补全用途改造细，杜绝擦边操作。
此前25万欧元用途改造通道因细节模糊，标准混乱、风险极高，本次通告明确多项执行规则：
√ 改造必须在2024年4月5日法律生效日后完成，当日已为住宅的房产，不得再通过反复操作套取25万欧元优惠；
√ 期房同样受限：仅规划用途为办公、后续修改图纸改为住宅的，不属于实际用途改造，不享受优惠，必须建筑实体功能发生变更；
√ 工业建筑可适用，但场地需满足 “近5年无工业生产活动”，手工业、工坊建筑不受5年空置限制；
√ 混合用途房产规则明确：原工厂部分为公寓、住宅部分适用25万欧元，商业部分需满足标准高门槛；
√ 开发商可先改造再拆分出售给黄金签证申请人，买卖双方均可完成改造。
关键规则明确，申请人注意
1. 全希腊禁止多套房产拼凑达标
官方正式敲定：
√ 希腊黄金签证一房一户，严禁多套房产组合凑投资额；
√ 车位、储藏室等房屋附属空间，可计入总房款，但不计入120㎡面积要求；
√ 25万欧低价通道房产，仅限首任房主一次优惠资格！房屋转手二次交易后，下一任买家必须按80万/40万欧全额门槛重新申请。
2. 历史老房权益明确，旧政策购房者安心
针对政策切换前购房、尚未提交签证申请的客户，官方给出明确利好：只要在旧政策窗口期内合规购房、凭证齐全、付款流水合法，依旧可以按照原先25万欧元低门槛标准正常递交移民申请，不受新规追溯影响。
3. 租房、经营严格规范
√ 禁止60天以内、无额外服务的短租，长租给酒店化旅游企业、附带增值服务、按旧门槛购入的房产出租不受限制；
√ 用途改造房产，不可用来注册公司、开设企业分支机构。
4.置换房产规则
房产置换必须先买新房、再卖旧房，先卖再买房将断档导致希腊身份失效。
5. 申请流程全面简化，审批更快更省心
√ 取消房产抵押证明硬性要求，不再额外追溯补交过往案件材料；
√ 不动产登记延迟的可先行获批居留签证，相关补充文件5年有效期内补交即可；
√ 取消水电开户核验要求，房屋完工即视为投资履约完成，房产改造以工程师用途改造报告为准；
√ 全希腊审批标准统一，大幅缩短移民办理周期。
希腊黄金签证正在经历一场“洗礼”，灰色通道全面关停。在政策收紧、监管严密的环境下，唯有选择真实、透明、合规的投资标的，才能在拿身份的同时，实现家族资产的稳健布局。
