2018-07-27 10:34:41
最近，东南亚在中国商界特别的火。
从电商到手机厂商，从地产界到创投圈，似乎无人不谈论东南亚。
就象打算今年就超越苹果的华为，东南亚是他们的重要市场。
就象冯仑，说去那边做房地产，闭着眼睛都没问题。
7月23日，万通集团创始人冯仑在微头条表示：
“今天你要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。”
冯仑说，过去一段时间，他差不多去了五六十次国外，“一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历，我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么，然后对比国内GDP水平，该做什么，那我就做什么。”
他表示，通常人均GDP在两千到八千美元时，住宅成长最快，“是赚大钱的时候”。美国、欧洲、日本和韩国都是如此。“这是规律，全球范围大概都没跑出这个圈来。”
二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的，所以今天你要想找转型的方向，就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律，全球范围大概都没跑出这个圈来。
人均 GDP 到一万美金了，住宅要怎么做?住宅以外的写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、物流仓储、公共物业，这几大类又是一套什么逻辑?怎么做，哪个先做，哪个后做，用哪种投资方法?我就要想办法把这些事弄明白了，然后根据这个做决策。这就相当于五岁时就把大人的事都看明白了，然后自己谈恋爱、过日子，都照着这个比划。
也许，东南亚近来的增长势头，很容易让人想起10多年前的中国。
充满生机与活力的社会，自然能吸引到投资。
以泰国为代表的东南亚投资成为2018年最为火热的风口之一，越来越多的中国人纷纷置业泰国，那泰国究竟有哪些值得投资之处呢，我们从短期、中期、长期三个维度来具体分析。
短期：看政策
泰国与中国、日本，澳大利亚，新西兰多国签署了自由贸易协定，有利于我国的企业和投资者以泰国为产业基地快速、便利地拓展海外市场空间。
泰国4.0战略和10大新业产业提供高度优惠政策吸引外来投资，创造大量就业。政策方面，除了部分有利于增强泰国经济竞争力的项目可以申请“100 亿泰铢研发基金”的支持，并享有******15 年的企业所得税减免优惠外，外企还可享有土地所有权等非税务优惠，这大大增加了华人对泰国的投资信心。
泰国东部经济走廊(EEC)作为“泰国4.0”战略对接“一带一路”的旗舰项目，对于泰国经济发展也是举足轻重的。目前中国企业中铁集团、中交集团已经相继进入泰国市场。
在东南亚，泰国是第二大经济体，人均GDP 位列前三。2016 年，泰国国内生产总值为3976 亿美元，人均GDP 达到5900 美元。
从2015 年开始，泰国政府就已加大推进基础设施建设，并计划在未来的几年里耗资1.7 万亿铢大力发展高速公路、火车、经济特区等基建投资项目。
亚投行也将在跨境和跨国项目、物流和水电网项目上对泰国给予支持。
中泰铁路项目也将成为其陆路运输的枢纽中心。
泰国还被世界银行评为东南亚第二大易于经商的国家。货币政策宽松，暂时不会加息，也不会降息，利于外贸企业以及有融资需要的中小企业的发展。
泰国有良好的经济弹性，即使在全球经济危机下。泰国也没有出现经济不景气现象，是全球少数几个保持稳定并无通货膨胀压力的国家。
中期：看供给
土地供应紧张是导致泰国房价上涨的一个重要原因，根据数据显示曼谷新楼盘开发在2016 年达到顶峰后将逐渐减少，市中心和城郊的新盘数量下降明显。
其中，曼谷的市中心已经缺乏可开发的土地，剩余的土地都是稀缺资源。往年的土地价格增长是5%-10%，现在已经到了10%-30%。
土地成本的增加直接助推了新盘售价的上涨。在一个开发强度已经如此之高、土地极度匮乏的地区，还想要有大量的土地供应几乎是不可能的。
物以稀为贵，土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。
在2016 年底，17个公寓项目实际价格都超过了30 万泰铢/平米，虽然这不能代表曼谷的房屋均价，但是也明显的反映了曼谷最核心区域房屋价格的上涨趋势。
但除了土地稀缺之外，对于泰国这么传统的国家，土地是不能随便开发的，就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以，所以因为土地资源的稀缺加上重建的困难，使得泰国房产价格上涨成为必然。
人多地少(相当于2/3 的北京人口生活在1/10 的北京面积上)，所以房屋空置率仅为1.5%，另外，二手房供应量非常少，转售挂牌周期平均仅42 天。
长期：看人口
东南亚拥有6.48 亿人口总数，其中70%的人口均为40 岁以下，劳动力旺盛。泰国作为东盟的中心，政治，经济稳定，就业充分。失业率仅为1%，有的年份失业率低至0.8%。
另外世界500 强的外资公司基本都在曼谷设有分公司，华为就在曼谷设立公司，5000员工入住曼谷。
曼谷是泰国首都和******城市，也是东南亚第二大城市。曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300 起的各种国际会议在此举行。
泰国开放养老签证政策，目前外国人在泰国退休养老的人口数量已超过40 万人。除了到泰国定居的群体，泰国的游客总数在暴增，2016 年达到了3200 万，增长了9%。
2016 年，中国人海外房地产成交量，泰国排第六，2017 年排第三，也就是说泰国是中国人海外置业第三目的国。
在泰国买房投资人群当中以亚洲投资者居多，中国投资者是其中重要的组成部分，并在以每年近300%的速度增长。
不管是在亚洲还是全球的入境旅游人数排名中，泰国总能稳居前四名。
从泰国政府施行的经济政策层面，从住宅用地的供需关系层面，从人口红利层面，都能让我们对于泰国房地产增值有一个良好的预期，而房地产是信心市场，全球的投资者都有信心，蜂拥而至，势必又进一步加快了泰国尤其是核心区域的房价上涨。
同时，泰国拥有良好的社会治安，高水平的国际教育和国际医院，慢节奏的生活和低物价，使得投资型房屋也具有非常好的居住属性，实用功能!
另外，稳定的现金流回报，也是众多海外投资者看好曼谷的重要原因。
近几年最新数据，泰国整体房价全球排名99 位，租金回报率全球第6 位，其租金收益每年可达5%-10%。
胡润研究院发布《2017 上半年胡润海外置业投资回报指数》中的投资回报数据也显示，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆。所以选择到泰国置业，一定是一笔赚钱的投资。
